PROJEKT INWESTYCYJNY NA SPRZEDAŻSZKLARSKA PORĘBA

2 080 m² PUM z prawomocnym pozwoleniem na budowę

Działka uzbrojona — z kanalizacją — projekt czterech budynków i przenoszalne pozwolenie. Wejście na budowę w drugim miesiącu od zamknięcia transakcji.

5 400 000 zł

NETTO + VAT · DO NEGOCJACJI

2 596 zł

ZA m² PUM

Zadzwoń +48 604 272 421 Napisz

Bez NDA i bez formularza — dokumentację udostępniamy po kontakcie.

11 173 m²

DZIAŁKI

2 080 m²

PUM

LOKALI MIESZKALNYCH

prawomocne

POZWOLENIE NA BUDOWĘ

Media są na działce

Kanalizacja sanitarna jest w granicy działki. W Szklarskiej Porębie to zasób najrzadszy i to on przesądza o gęstości zabudowy — bez sieci 56 lokali nie powstałoby tu w żadnym wariancie projektowym.

01Kanalizacja sanitarna

Jedna z nielicznych działek w mieście z dostępem do sieci. Alternatywa — biologiczna oczyszczalnia dla 56 lokali — to koszt sześciocyfrowy, utrata części terenu pod urządzenia i osobne pozwolenie wodnoprawne w procedurze liczonej w kwartałach.

02Woda

Przyłącze z sieci miejskiej. Bez studni głębinowej, bez pozwolenia wodnoprawnego, bez stacji uzdatniania i corocznych badań, które przy 56 lokalach obciążają wspólnotę.

03Prąd

Przyłącze energetyczne na działce. Rozbudowa sieci po stronie inwestora oznaczałaby projekt przyłącza, umowę z operatorem i termin, na który operator nie daje gwarancji.

04Gaz

Sieć gazowa przy działce. Kotłownia gazowa zamiast zbiorników LPG na terenie albo gruntowych pomp ciepła — inny CAPEX i inna rozmowa z nabywcą lokalu o rachunkach.

05Światłowód

Doprowadzony do działki. Przy każdym scenariuszu najmu — długo- i krótkoterminowym — to warunek wejścia na rynek, nie udogodnienie.

Warunki przyłączeniowe od gestorów sieci — w dokumentacji.

Co dokładnie kupujesz

01 — NIERUCHOMOŚĆ

Działka 11 173 m²

ul. Żeromskiego 15, Biała Dolina. Uzbrojona, z dostępem do drogi publicznej.

SZRENICA — 3,2 kmJAKUSZYCE — 13 MIN

02 — DOKUMENTACJA

Projekt czterech budynków

Komplet dokumentacji projektowej, przenoszony na nabywcę razem z pozwoleniem na budowę.

56 LOKALI MIESZKALNYCH · VAT 8%

03 — DECYZJA

Prawomocne pozwolenie na budowę

Przenoszone na nabywcę w trybie art. 40 Prawa budowlanego. Bez odwołań, bez terminów biegnących na nowo. Budowa jest rozpoczęta, a dziennik prowadzony na bieżąco — decyzja nie wygasa.

DZIENNIK BUDOWY AKTUALNY

Projekt

BUDYNKI PO ~520 m²

LOKALI MIESZKALNYCH

37 m²

ŚREDNI LOKAL

STAWKA VAT

Wizualizacja założenia na zdjęciu lotniczym — RYS. 2 — Wizualizacja poglądowa całego założenia. Zakres sprzedawanego pozwolenia obejmuje 4 budynki.

Render pojedynczego budynku — RYS. 3 — Powtarzalna bryła ~520 m². Elewacja drewniana, balkony.

Lokale mieszkalne, nie użytkowe — czyli wyjście przez sprzedaż detaliczną klientom z kredytem hipotecznym, niezależne od regulacji najmu krótkoterminowego.

Harmonogram

Reforma planistyczna zamknęła szybką ścieżkę: decyzje o warunkach zabudowy zależą dziś od uchwalenia przez gminę planu ogólnego. Kto zaczyna od zera, kupuje nie tylko grunt, ale i termin, którego nikt mu nie zagwarantuje.

TEN PROJEKTwejście na budowę w 2. miesiącu

ZAMKNIĘCIE TRANSAKCJI, PRZENIESIENIE POZWOLENIA

BUDOWA

ODBIORY, PRZEKAZANIA

DZIAŁKA OD ZERAwejście na budowę w 20.–26. miesiącu

WARUNKI ZABUDOWY / PLAN OGÓLNY

PROJEKT BUDOWLANY

UZGODNIENIA I OPINIE

POZWOLENIE I UPRAWOMOCNIENIE

BUDOWA — POZA OSIĄ

30 MIES.

Różnica to nie 18 miesięcy pracy. To 18 miesięcy różnicy w tym, kiedy kapitał zaczyna wracać.

Kalkulator marży

Wartości domyślne trzymamy poniżej dzisiejszych stawek rynkowych. Podstaw własne stawki — link z założeniami skopiujesz przyciskiem na dole.

ZAŁOŻENIA

PUM

m²

Cena sprzedaży

zł/m² PUM

Koszt budowy

zł/m² PUM

Cena działki

zł

Koszty miękkie

% kosztu budowy

Prowizja sprzedażowa

% przychodu

Koszt finansowania

% rocznie

Powiernik i DFG

% przychodu

Czas realizacji

mies.

ZYSK

6,1 mln zł

MARŻA

19%

ROI ROCZNIE

10,6%

PRZYCHÓD NETTO32 240 000 zł

Koszt budowy17 056 000 zł52,9%

Grunt5 400 000 zł16,7%

Finansowanie1 826 280 zł5,7%

Prowizja sprzedażowa967 200 zł3,0%

Koszty miękkie682 240 zł2,1%

Powiernik i DFG161 200 zł0,5%

Zysk6 147 080 zł19,1%

UDZIAŁ GRUNTU W PRZYCHODZIE

16,7%

CENA GRUNTU ZA m² PUM

2 596 zł

CENA BREAK-EVEN

12 545 zł/m²

Kalkulacja poglądowa. Koszty finansowania liczone od gruntu, połowy kosztu budowy i kosztów miękkich przez czas realizacji. Bez podatku dochodowego i rezerwy na ryzyko.

Rynek i strategie wyjścia

RYNEK PIERWOTNY — SZKLARSKA PORĘBA

20 300 złbrutto za m²średnia ofertowa

Kalkulator startuje od 15 500 zł za m² — mocno poniżej dzisiejszych stawek ofertowych. Przy koszcie gruntu 2 596 zł za m² PUM margines zostaje szeroki także w tym ostrożnym wariancie; własne stawki sprawdzisz w kalkulatorze.

LOKALIZACJA I POPYT

Biała Dolina — zachodnia część miasta, zabudowa jednorodzinna i pensjonatowa, działka graniczy z terenami leśnymi. Dojazd drogą publiczną od ul. Żeromskiego. Szklarska Poręba pracuje w dwóch sezonach: narciarskim i pieszym — większość polskich kurortów ma jeden.

WYCIĄG SZRENICA — 3,2 km · 10 MINJAKUSZYCE — 13 MIN

ASprzedaż detaliczna

56 lokali mieszkalnych z VAT 8%, nabywca z kredytem hipotecznym. Najkrótsza droga do zamknięcia kapitału. Scenariusz bazowy w kalkulatorze.

BAparthotel / condo

Sprzedaż z umową operatorską i podziałem przychodu. Wyższa cena jednostkowa, dłuższy cykl sprzedaży, konieczny operator z marką.

CPortfel najmu krótkoterminowego

Zatrzymanie budynków w portfelu i przychód z dwóch sezonów. Wyższa ekspozycja na regulacje najmu — dlatego nie jest to scenariusz bazowy.

DModel hybrydowy

Sprzedaż dwóch budynków pokrywa koszt budowy, dwa pozostają w portfelu z operatorem. Kapitał wraca wcześniej, aktywo zostaje.